Polski rynek magazynowy w 2025 roku zdaje się wchodzić w fazę stabilizacji po kilku latach intensywnego rozwoju. Łączna powierzchnia nowoczesnych magazynów ma szansę nie tylko utrzymać się na wysokim poziomie, ale nawet przekroczyć 37 milionów metrów kwadratowych jeszcze w tym roku. Co więcej, prognozy na najbliższe dwa lata wskazują, że zasoby mogą sięgnąć nawet około 40 milionów metrów kwadratowych. To oznacza, że choć tempo rozwoju nieco zwalnia, popyt na powierzchnie magazynowe nadal pozostaje solidny i dynamiczny.
Co napędza ten trend? Z jednej strony mamy odnowienia umów najmu, które w 2025 roku stanowią niemal połowę całkowitego popytu na powierzchnie magazynowe. Z drugiej strony – rozwijające się sektory, takie jak chiński handel internetowy czy branża motoryzacyjna, które generują dodatkowe zapotrzebowanie. Jednocześnie inwestorzy i deweloperzy podchodzą do nowych projektów z większą ostrożnością, preferując budowę w umiarkowanym tempie. To sprzyja zmniejszeniu poziomu pustostanów, a także pozwala na selektywne inwestycje w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Warto również zwrócić uwagę na możliwe skutki zakończenia wojny na Ukrainie, które może ożywić rynek w południowo-wschodniej Polsce, a także na rosnące znaczenie Lubelszczyzny jako nowego centrum inwestycyjnego w kraju.
Obecny stan rynku magazynowego w Polsce w 2025 roku
Do końca 2025 roku łączna powierzchnia nowoczesnych magazynów w Polsce może nieznacznie przekroczyć 37 milionów metrów kwadratowych. Jak podaje portal logistyka.rp.pl, oznacza to stabilizację rynku po intensywnym wzroście, który cechował ostatnie lata. Taki wynik świadczy o tym, że chociaż boom budowlany nieco wyhamował, to popyt na powierzchnie magazynowe nadal jest bardzo wysoki.
Według danych z portalspozywczy.pl, popyt na powierzchnie magazynowe w 2025 roku wzrósł o 20% w porównaniu z rokiem 2024. W praktyce oznacza to, że wynajęto około 4,5 miliona metrów kwadratowych powierzchni – wynik imponujący i pokazujący, jak silne jest zapotrzebowanie na magazyny w Polsce. Co ciekawe, odnowienia umów najmu odpowiadają za około połowę tego popytu brutto. Jak podaje rp.pl, potwierdza to rosnące znaczenie renegocjacji i utrzymania istniejących najemców, którzy wolą zostawać w sprawdzonych lokalizacjach niż ryzykować przenosiny.
Jednak budowa nowych magazynów przebiega umiarkowanie. Według informacji managerplus.pl, kwartalne wolumeny nowych powierzchni utrzymują się w granicach 1,5 do 1,8 miliona metrów kwadratowych. Taka umiarkowana aktywność budowlana sprzyja zmniejszeniu powierzchni pustostanów, które według prognoz powinny się dalej kurczyć do 2026 roku. Inwestorzy zachowują ostrożność – jak podaje rp.pl, mimo to magazyny w atrakcyjnych lokalizacjach zyskują na wartości, co wskazuje na coraz bardziej selektywną i rozważną politykę inwestycyjną.
Prognozy rozwoju rynku magazynowego do 2027 roku
Patrząc w przyszłość, prognozy dla rynku magazynowego w Polsce są nadal optymistyczne, choć z pewną dozą rozwagi. Jak podają logistyka.rp.pl, dlahandlu.pl i propertynews.pl, przy założeniu rocznego wzrostu na poziomie 7–7,5%, zasoby powierzchni magazynowej mogą osiągnąć około 40 milionów metrów kwadratowych do 2027 roku. Oznacza to, że mimo stabilizacji na obecnym etapie, rynek nie powiedział jeszcze ostatniego słowa.
W 2026 roku spodziewany jest wzrost rynku o około 2 miliony metrów kwadratowych, a aktywność najemców w 2025 roku może sięgnąć nawet 6 milionów metrów kwadratowych, jak informują propertynews.pl oraz dlahandlu.pl. Widać więc, że popyt pozostanie wysoki, choć najemcy podchodzą do ekspansji coraz bardziej selektywnie. Jednocześnie deweloperzy z większą ostrożnością planują nowe inwestycje, jednak aktywność budowlana powinna pozostać stabilna – tak przynajmniej wynika z danych rp.pl.
Co ciekawe, zakończenie wojny na Ukrainie może okazać się przełomowe dla rozwoju rynku magazynowego w południowo-wschodnich regionach Polski. Jak podaje rp.pl, może to wpłynąć na przesunięcie centrów logistycznych w kierunku tych obszarów, które dotychczas nie były aż tak intensywnie rozwijane. Rośnie też zainteresowanie Lubelszczyzną – region ten szybko dogania Podkarpacie i staje się nowym, atrakcyjnym miejscem dla inwestycji magazynowych, co zmienia geograficzny układ rynku.
Czynniki makroekonomiczne i trendy wpływające na rynek magazynowy
Na kształtowanie rynku magazynowego w Polsce wpływają też szerokie czynniki makroekonomiczne. Prognozy wzrostu PKB na poziomie około 3,5% zarówno w 2025, jak i 2026 roku, tworzą dogodne warunki do rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych, w tym magazynów – z danych retailnet.pl i com.pl wynika, że taki wzrost gospodarczy sprzyja inwestycjom i popytowi na powierzchnie magazynowe.
Dodatkowo, niższa inflacja i stabilny poziom konsumpcji w Europie mają wzmacniać tempo wzrostu gospodarczego w regionie, co przekłada się na rosnące zapotrzebowanie w sektorze magazynowym. Bank.pl informuje, że te czynniki będą pozytywnie oddziaływać na długofalowy rozwój branży.
Sektory handlu i logistyki są szczególnie dynamiczne pod względem zatrudnienia i aktywności. Jak podaje egospodarka.pl, zatrudnienie w tych branżach wzrosło o 32%, co bezpośrednio przekłada się na zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i logistyczne.
Warto także wspomnieć o strategicznych inwestycjach, takich jak budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK). Retailnet.pl wskazuje, że CPK może dodatkowo pobudzić rozwój rynku logistycznego w Polsce, tworząc nowe możliwości inwestycyjne i czyniąc nasz kraj jeszcze bardziej atrakcyjnym dla operatorów logistycznych.
Na koniec, coraz większą uwagę inwestorzy i najemcy zwracają na ryzyka klimatyczne. Managerplus.pl podkreśla, że analizy dotyczące zabezpieczeń przeciwpowodziowych i innych zagrożeń stają się kluczowe przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji i standardzie budynków magazynowych. To element, który w najbliższych latach może mieć znaczący wpływ na kształt rynku i wybory inwestycyjne.
—
W 2025 roku polski rynek magazynowy odznacza się stabilnością i umiarkowanym wzrostem, a coraz większe znaczenie zyskują selektywność najemców i inwestorów oraz przesunięcia geograficzne inwestycji. Czynniki makroekonomiczne i klimatyczne coraz silniej wpływają na kształt tego sektora. Zakończenie konfliktu na Ukrainie oraz strategiczne inwestycje infrastrukturalne mogą otworzyć przed rynkiem nowe możliwości, sprawiając, że będzie on ważnym elementem nie tylko dla branży, lecz także dla całej gospodarki.